香港尖沙咀1881 Heritage购物中心关闭的店铺。摄影师：Billy H.C. Kwok/彭博社
备受困境的香港地产开发商新世界于6月30日获得了一笔882亿港元（112亿美元）的贷款，这是一项最后一刻达成的交易，这让全城的银行家们都松了一口气。
新世界曾经是香港资金最雄厚的地产巨头之一，但在过去几年面临着越来越大的财务压力。这家开发商在2024财年报告了二十年来的首次亏损。据彭博行业研究的数据显示，去年年底其净债务达到股东权益的96%，使其成为香港杠杆率最高的开发商之一。截至6月初，该公司的股价已从2019年的峰值下跌超过90%。
这笔数十亿美元的再融资交易不仅对新世界来说是个好消息，对香港房地产市场也是如此。人们希望它足以避免一场更广泛的危机，香港已经陷入低迷状态好几年了。
但新世界还有数十亿美元的未偿还债券需要偿还，并且面临出售部分资产的压力，新世界乃至香港的困境远未结束。
香港维多利亚港海滨商业综合体，由新世界发展。摄影师：Chan Long Hei/彭博社
什么是新世界？
新世界由郑裕彤于1970年创立，郑裕彤曾是中国大陆广东省的一名金铺学徒。新世界是香港“四大”房地产开发商之一。这家家族企业在香港各地建造了无数的公寓楼，并拥有标志性资产，包括沿香港著名海港绵延的维多利亚港海滨商业综合体。
长达数十年的房地产繁荣将郑氏家族推向了香港金融中心的顶端。根据彭博亿万富翁指数，他们现在的财富为255亿美元，是亚洲最富有的家族之一。
2010年代，新世界的管理权逐渐移交给了创始人孙子郑志刚。他通过将艺术元素融入新世界建造的住宅楼和写字楼，以及竞标城市最大的体育场馆——启德体育园等大型项目，而声名鹊起。在他的领导下，该公司转型为一个吸引成熟中产阶级的品牌，并在城中积累了多个标志性物业。
但在他执掌新世界后，公司盈利暴跌至亏损状态，郑志刚于9月份辞去首席执行官一职——这在香港的房地产行业中实属罕见的突然离职，香港最大的房地产公司都由家族控制，并精心策划他们的继承计划。更添动荡的是，他的继任者马绍祥仅任职两个月便离职，黄少媚于11月晋升为最高职位。
郑志刚
摄影师：Paul Yeung/彭博社
新世界为何会走下坡路？
当香港和中国大陆的房地产市场都在蓬勃发展时，该公司以债务驱动扩张的策略并没有太大的问题。
然而，香港的房地产市场在2021年进入了前所未有的低迷期。几年前的反政府抗议活动，以及随之而来的备受争议的国家安全法和严格的新冠疫情限制措施，促使当地居民外流，并让国际社会对香港的商业环境三思而行。这给住宅和商业地产的需求带来了压力。
更使这些挑战雪上加霜的是，香港的利率与美国联邦储备委员会亦步亦趋。随着美联储在2022年和2023年提高利率以应对飙升的通货膨胀，高企的借贷成本增加了新世界的财务负担，并降低了普通购房者和投资者对房地产投资的吸引力。
房屋销售和来自写字楼和购物中心的租金收入是像新世界这样的开发商的主要收入来源。但香港的房价徘徊在九年来的最低点，写字楼租金自2019年达到峰值以来已下跌40%。购物中心也面临着更高的空置率和更低的租金，特别是由于中国大陆经济放缓意味着来香港旅游并愿意挥霍的游客减少。
在市场高峰期 Rush 建造更多公寓楼和摩天大楼导致房产供过于求，随着需求放缓，进一步压低了价格。新世界的超大型项目——从综合用途开发项目维港海滨到香港最大的购物中心11 Skies——现在面临着与规划时截然不同的现实。
该公司还因其在中国大陆房地产市场相对较高的风险敞口而受到挤压，过去几年中国大陆的房价大幅下跌。截至2024年6月的12个月里，大陆地区占新世界合同销售额的一半以上。对于香港另一家顶级公司新鸿基地产有限公司而言，同期其房地产销售额中仅有30%来自该地区。
这次再融资对新世界有多重要？
截至2024年底，新世界已录得约2109亿港元的负债。自1月份以来，该公司一直试图对其最终达到882亿港元的贷款进行再融资——这是香港公司有史以来规模最大的再融资努力之一——当时其现有贷款的契约豁免将于6月30日到期。
最后一刻达成的再融资协议将原本今年和明年到期的 634 亿港元贷款延期三年。这将有助于缓解长期困扰该公司的流动性担忧。如果没有再融资，一些银行理论上可能会要求偿还贷款。新世界已抵押了约 40 处物业作为抵押品，其中包括其皇牌物业维多利亚海港。对于 2027 年及以后到期的 241 亿港元贷款，到期日保持不变，但新世界将需要增加一些信用增级措施并提供额外的抵押品。
目前存在疑问，开发商是否能够通过维多利亚港海滨项目的优先抵押贷款，额外筹集156亿港元。彭博计算显示，该公司另有约79亿港元的未偿还债券。
这对香港来说意味着什么？
虽然这项交易让资金紧张的新世界有更多时间为部分开发项目寻找买家，但潜在的资产贱卖仍可能引发香港房地产市场的多米诺骨牌效应，给本已脆弱的市场带来进一步压力。
标普全球评级估计，如果香港一家大型房地产开发商出现备受瞩目的违约或重组事件，购房者信心将受到打击，导致2025年新建住宅的销量减半，价格下跌高达7%。
房价下跌将打击其他开发商的利润率，并可能导致他们的债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比（一种衡量杠杆率的指标）上升。此外，如果香港房价今年继续下跌，标普预计融资环境将收紧，引发信贷紧缩。银行是房地产开发商最大的融资来源之一，此类贷款与房价高度相关。
如果该开发商未能履行其最新的债务义务，大多数银行可能会看到不良贷款（被认为不太可能偿还的债务）的规模急剧增加，并且资产负债表面临更大的压力。目前尚不清楚各家银行对新世界的风险敞口程度，但鉴于新世界是香港最大的企业之一，它们很可能相互关联。
原文链接： https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-06-30/how-new-world-s-11-billion-deal-buys-time-for-hong-kong-s-property-market?srnd=homepage-asia
