近3000万户家庭，即54%的主要抵押贷款持有人，其抵押贷款利率等于或低于4%。
抵押贷款利率已降至一年来的最低水平，但数百万房主仍然被锁定在他们不想放弃的超低抵押贷款利率中。
根据洲际交易所的数据，近3000万户家庭，即54%的主要抵押贷款持有人，其抵押贷款利率在4%或以下。他们在2020年和2021年利率降至3%或更低时，能够购买房屋或为其抵押贷款进行再融资。
现在，许多想搬家的人觉得购买房屋并承担翻倍的抵押贷款利率是不值得的。
这种“锁定效应”已经连续三年冻结了房地产市场，抑制了美国房屋的销售数量，并使库存在这段时间的大部分时间内远低于历史水平。
Realtor.com的高级经济研究分析师汉娜·琼斯表示：“我们预计不会看到大量购房者涌入，尤其是在抵押贷款利率高于6%的情况下。人们买不起房。”
其他因素继续扰乱市场。接近历史最高水平的房价导致许多买家放弃购房。与房屋所有权相关的费用，包括房屋保险和房产税，在许多地方也有所上涨。
尽管近几个月抵押贷款利率有所下降，但它仍然是一个主要的绊脚石。
利率不太可能下降到足以说服那些想卖房的房主承担更高昂的贷款。经济学家预计明年抵押贷款利率不会大幅下降。美国抵押贷款银行家协会（MBA）在12月份预测，2026年30年期固定抵押贷款利率平均为6.4%。
美联储本月下调了短期利率，但暗示可能暂时结束进一步降息。房地美周四表示，本周抵押贷款利率小幅下降至6.21%，接近10月份触及的一年低点。
肯尼斯·陈去年在弗吉尼亚州北部找到了一份新工作，但他表示，出售他在芝加哥地区的房屋并在弗吉尼亚州购买新房在经济上并不划算。陈在弗吉尼亚州租了一套公寓，但他的妻子和孩子仍然住在伊利诺伊州。
陈在伊利诺伊州房屋上的抵押贷款利率低于3%。他估计，如今在弗吉尼亚州北部购买一栋同等房屋，每月至少要多花费1500美元。
“这在每月的开支上是一个太大的飞跃——它会真正影响我们的预算，”他说。“我只是在等待利率下降”之后再在弗吉尼亚州买房，他说。
其他被“锁定”的房主也将面临类似的增长。根据Realtor.com的分析，一位支付目前典型抵押贷款月供1291美元的房主，需要在2025年10月支付2236美元，或多支付73%，才能购买一套中等价位的房屋。（新闻集团是《华尔街日报》的母公司，运营Realtor.com。）
近来购房活动有所增加。抵押贷款利率的下降，以及美国一些地区房价的下跌，正在说服一些买家采取行动。待售房屋的库存也在攀升，尤其是在南部和西部地区，这给了买家更多的议价能力。
11月份现有房屋销量连续第三个月增长。据MBA称，截至12月12日的一周，抵押贷款购买申请量较上年同期增长13%。
Zillow首席经济学家米沙·费舍尔表示：“对于买家来说，你买到的房子并不像2020年那么便宜，但它比2024年、2023年和2022年的大部分时间都便宜。”
但总体购买活动仍然低迷，现有房屋销量预计将连续第三年接近30年来的低点。
经济学家表示，由于收入增长赶上购房成本需要数年时间，可负担性可能需要数年才能显著改善。
“那些因为工作或家庭原因必须搬家的人，他们正在出售房产。但这只是极少数人，” Redfin 经济研究主管陈钊说。“那些有更多自主权的人选择不卖房。他们选择留在原地。”
原文链接： https://www.wsj.com/economy/housing/mortgage-rates-homeowners-08a609eb?mod=economy_lead_pos2
