老化的富豪東方酒店算不上香港的熱門地點，但在最近幾週，它卻成為了這座城市一些頂級銀行家的熱門目的地，其中一些人甚至多次造訪。
他們是被一項誘人的提議吸引到那裡的。據不願透露姓名的知情人士透露，中原地產希望借款10億港元（合1.28億美元），將該建築改造成學生公寓。知情人士稱，這筆交易引起了異常濃厚的興趣，多家銀行競相爭奪貸款人資格。他們表示，中國銀行（香港）有限公司最終戰勝了包括興業銀行香港分行在內的競爭者。
中原地产的代表称，公司正在就该笔贷款进行“密切洽谈”，并且有多家贷款机构表现出“浓厚兴趣”。中国银行和兴业银行未回应置评请求。
富豪东方酒店。来源：谷歌地图
近年来，香港的贷款银行家们一直避开商业地产，但现在他们发现了一个新的“甜蜜点”：将旧建筑改造成学生宿舍。涌入的中国大陆学生和政府支持使得这些项目更容易销售，稳定的租金收入能够轻松产生5%的回报率。高力国际统计，从2024年到今年上半年，这类项目共有25个，总价值约107亿港元，而在此之前仅有少数几笔交易。
“无论是本地、中资、新加坡还是国际银行，都对这个领域抱有浓厚的兴趣，”庄士敦律师事务所的房地产合伙人Jasmine Chiu表示。“贷款机构越来越渴望提供融资，他们将学生宿舍不仅仅视为房地产投资，更视为一项运营业务。”
需求甚至延伸到了办公楼改造项目，尽管这类项目更难实现，并且过去并未产生巨大的回报。本月，新加坡建筑商伟合控股（Wee Hur Holdings）从汇丰控股有限公司获得了一笔贷款，计划将九龙的“One Bedford Place”办公大楼改建成拥有500个床位的学生公寓楼，知情人士透露，这有待监管部门的批准。知情人士还透露，大华银行有限公司和华侨银行有限公司也曾希望为该项目提供融资。
大华银行的一位发言人没有回应提问。汇丰银行和华侨银行拒绝置评。
最近的热情与几年前形成了鲜明对比，当时学生宿舍改造首次进入香港商业地产词典，早期项目如红磡的Y83旅馆。一位银行家回忆说，他们第一笔学生住房交易——为一家名为“晴朗之家”的酒店改宿舍项目（于2024年开始运营）的贷款进行再融资——只有在贷款机构的信用风险专家考察了该物业并与居住在那里的学生交谈后才获得批准。
阳光之家的四人间。来源：阳光之家
世邦魏理仕香港投资部高级副董事杜先生（Nicholas To）表示：“香港的学生宿舍运营市场仍处于起步阶段。”他补充说，在写字楼改宿舍的交易方面，“门槛更高，但却是合理的”，并预计酒店和写字楼交易之间的差距将在未来12到18个月内缩小。
需求增长
美国签证限制收紧以及北京与其他国家之间的地缘政治紧张局势，正持续推动更多中国学生选择香港的大学就读。
去年，该市批准了超过94,500份学生签证和入境许可证，其中大部分来自中国内地，是2022年记录数量的两倍多。政府还提高了公立大学非本地本科生的上限。仲量联行预测，到2029年，学生宿舍可能短缺147,200张床位。
据知情人士透露，贷款机构非常渴望达成这些交易，以至于一些机构在交易曝光后，就会立即向潜在借款人发出条款清单。知情人士称，在京东于7月份收购了两家酒店并计划将其改造成学生宿舍后，多家银行向这家电商巨头提供了融资方案，但他们被告知该公司尚未寻求外部资金。该公司未回应置评请求。
据彭博社查阅的文件显示，4月，另类投资公司太盟投资集团在收购Ovolo Southside酒店后不到一个月，就获得了2.82亿港元的贷款，用于酒店改造。太盟投资集团的发言人没有回应提问。
此外，银行家们正经历亚洲信贷紧缩，并寻求部署资金的机会，这也助长了这一趋势。根据彭博社汇编的数据，今年上半年，除日本以外的亚太地区，美元、欧元和日元贷款量降至16年来的最低水平。
这正促使人们对风险更高的“写字楼改宿舍”方案产生更大的兴趣，尽管香港目前还没有成功投入运营的此类项目。
据该公司董事总经理江羽（Josephine Kong）称，目前此类方案约占中原投资公司正在考虑的交易的30%，而此前只有少数几宗。
香港Y83学生公寓的公共区域。摄影师：Lam Yik/彭博社
然而，一些银行家表达了谨慎态度。至少有三家银行放弃了办公室改造项目，而另一些银行则正在寻求条款，允许他们在违约金额超过抵押品价值时没收个人资产。世邦魏理仕香港资本市场部主管严兆基表示：“我们尚未看到市场上出现实际的退出案例。”
不过，总体而言，尽管学生公寓市场日益拥挤，但人们对找到表现强劲的投资者越来越乐观。
正在改造One Bedford Place的开发商Wee Hur的首席投资官Goh Wee Ping表示，该公司并不担心。他说，即使未来几年出现供过于求的“真实可能性”，该公司仍然对位于合适地点的机会感兴趣。
原文链接：https://www.bloomberg.com/news/articles/2026-08-19/hong-kong-banks-turn-to-student-housing-as-property-bright-spot?srnd=phx-markets
