百强开发商的新建住房销售额已连续两个月下降超过20%。摄影师:沈祁来/Bloomberg


瑞银集团(UBS Group AG)曾是少数预测中国房地产市场将复苏的机构之一,但现在由于第二季度销售再次放缓,预计复苏将会推迟。

瑞银集团中国和香港房地产研究主管林哲安(John Lam)在今年3月曾表示,一线城市的房价将在2026年初“保持稳定”。但他现在预计,这一时期将推迟至2026年中至末,除非北京出台额外的刺激措施。

“近几个月来,销售势头变得疲软,”林哲安在一次采访中表示。“如果这种情况持续,复苏将比预期更晚发生。”

林哲安因在2021年初下调中国恒大集团的评级而广为人知,这比中国最负债累累的开发商在房地产危机中违约早了11个月。他还在去年果断持乐观态度,看好该行业,即便当时大多数同行预测市场将进一步下滑。

根据Lam的说法,需求减弱延长了出售房屋所需的时间。他表示,今年3月,一线城市的库存周转时间下降到平均14个月,与2015年上行周期初的水平相同。但到6月底,这一数字上升到了20.7个月,这意味着即使在预计最先反弹的一线城市,消化房地产库存也将花费更长时间。


全球各大银行对中国房地产的前景意见不一,超过四年的时间里,房地产一直是经济的拖累因素。摩根士丹利预计第三季度的房地产销售将保持疲软。汇丰控股的分析师看到了一种“高度分化”的复苏,这种复苏对在一线城市拥有强定价权和稳健的项目储备的优质国有开发商更为有利。

再度下滑  
林主要根据今年三月的预测,认为在许多资金紧张的开发商停止购地后,住宅供应过剩问题有所缓解。去年,开发商的新开工面积自2021年市场低迷初期以来下降了63%,超过了同期住宅销量按面积计算下降的48%。

他的观点基础保持不变。据林表示,自三月底以来,中国的总住房库存持续下降,只是缩减的速度更慢了。

根据中国房地产信息集团的数据,百强开发商的新房销售已经连续两个月下降超过20%。这一恶化的下滑趋势表明,自去年九月以来的一系列刺激措施效果正在减弱。新房价格在六月较五月下降了0.27%,是八个月以来的最大降幅。

林看到市场的一个亮点:房地产投资信托基金(REITs)。他建议股票投资者关注开发商将购物中心分拆至中国REITs时的潜在上涨空间。今年,在寻找收益的浪潮中,中国REITs的需求激增。

中国在2021年推出了REIT市场,作为将资本引入大型基础设施项目的一种方式,以换取相对稳定的股息收入流。到2023年,该计划扩展至包括购物中心。今年,投资者纷纷抢购这些基金,以寻求更高的回报,因为主权债券收益率接近历史低点。

根据彭博情报分析师Kristy Hung和Monica Si在7月的一份报告中写道,在亚洲主要市场中,中国REITs在2025年上半年取得了第二高的回报率。该行业的估值也保持了韧性,相比之下,开发商的债券和股票在同期的跌幅高达84%。

股票催化剂  
开发商购物中心的REIT上市可能为开发商本身提供股票催化剂,林表示。上市于REIT的购物中心估值更高通常意味着开发商拥有的其他购物中心被低估了,他说道。


根据彭博社汇编的数据,在香港上市的主要中国开发商股票平均以其资产账面价值的0.25倍交易。对于大约70只在中国内地上市的REITs,平均比率为1.4。

“未来三到五年,中国的房地产融资可能会经历重大结构性变化,”Lam表示。“REITs行业的扩展将弥补住宅开发商股票市场价值的缩减。”

原文链接:https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-08-06/china-s-property-slump-to-last-longer-than-expected-ubs-says?srnd=homepage-asia

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